Foreks – Cushman & Wakefield I TR International, 2024 yılının birinci yarısını kapsayan ve iktisat, ofis, perakende, sanayi ve lojistik ile konut dallarındaki gelişmeleri incelediği ‘Gayrimenkul Pazarı Görünümü’ başlıklı raporunu yayınladı.
Bölgesel çatışmaların ve global enflasyonun ülkeleri temkinli olmaya yönelttiği ve memleketler arası yatırımcıların Türkiye’ye olan inancını artıran gelişmelerin yanında ekonomilere ait büyüme beklentilerinde iyileşmelerin de görüldüğü bir devri inceleyen rapor, sıkı para siyasetini kararlılıkla uygulayarak inanç tazeleyen Türkiye’de ilgili kesimler açısından vizyon ve beklentileri ortaya koydu.
Ofis kiraları son 8 yılın en yükseğini gördü
Rapora nazaran, kiracı lehine bir piyasadan mülk sahibi lehine bir piyasaya dönüşen ticari gayrimenkulde kiralar, döviz bazında son yılların en yüksek düzeyinde. Mülk sahiplerinin lehine bir piyasanın oluştuğu ticari gayrimenkulde, kiralarda TL bazındaki artış ofis piyasasında yüzde 77’yi, endüstride ise yüzde 100’ü buldu.
Rapora nazaran, inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle ofis arzının sonlu kalması ve sarsıntı riskiyle A sınıfı ofislere olan talebin yüksek seyretmesi nedeniyle MİA Bölgesi’nde birincil kiralar artmaya devam ediyor. 2024 yılının ikinci çeyreğinde en yüksek ofis kiraları, İstanbul Levent’te metrekarede aylık 42 dolar olarak kaydedilirken; geçen yılın tıpkı devrine kıyasla dolar bazında yüzde 13.5 oranında artarak son 8 yılın en yüksek düzeyini yakaladı. Ofis kiralarında Levent’i 35 dolarla İstanbul Anadolu Yakası, 32 dolarla Esentepe-Gayrettepe bölgesi, 30 dolarla Maslak izlerken; İzmir ve Ankara’da bu sayı 18 dolar oldu.
Birincil kiralarda artışın kısa vadede devam etmesinin öngörüldüğü rapora nazaran, orta-uzun vadede ise artan maliyetler nedeniyle MİA bölgesi başta olmak üzere talep artış suratının yavaşlaması ve kiralarda üst istikametli baskının azalması bekleniyor. Birincil getiri oranlarının ise sabit kalmasının beklendiği bilgilere nazaran, yılın ikinci çeyreğinde İstanbul’da Esentepe-Gayrettepe ve Anadolu Yakası’nda yüzde 7.75 ile en yüksek düzeyde gerçekleşen getiriler, İzmir’de yüzde 9.50 ve Ankara’da yüzde 9.25 oldu.
Ofis kiralama süreçleri metrekare bazında yüzde 32,9 arttı
2024 yılının birinci yarısında ofis piyasasındaki boşluk oranlarının yüzde 10,89’dan yüzde 10,30’a düştüğünü ortaya koyan rapora nazaran, boşluk oranları da son 12 yılın en düşük düzeyini gördü. Datalara nazaran, İstanbul ofis piyasasında yılın birinci yarısındaki genel arz ise, ofislerin bir kısmının işlev değiştirmesi sebebiyle 7,12 milyon metrekareye düştü. Yılın bu devrinde gerçekleşen kiralama süreci toplamı 138.597 metrekareye ulaşırken, bir evvelki yılın tıpkı periyoduna kıyasla metrekare bazında yüzde 32,9 artış ve adet bazında yüzde 19,4 düşüş kaydedildi. Arzın İstanbul Memleketler arası Finans Merkezi’nin tamamının açılmasıyla artmasının beklendiği ofis piyasasında orta vadede yatırımların da hızlanması öngörülüyor.
Yeşil bina sertifikalı ofis binaları ve esnek ofis tahlillerine ilgi yükseldi
Yılın birinci yarısında ofis piyasasındaki trendlere de değinilen raporda, sürdürülebilirliğe ve sarsıntı riskinin tesiriyle yeni binalara olan ilginin artmasıyla bilhassa Avrupalı şirketlerin LEED ve BREEAM üzere sertifikalara sahip etraf dostu binalarda ofis kiralamayı tercih etmeye başladığı kaydedildi. Sertifikalı binalarda boşluk oranının bu yılın birinci yarısında geçen yılın tıpkı periyodundaki yüzde 14,30 düzeyinden yüzde 9,17’ye düştüğünü ortaya koyan rapora nazaran, LEED yahut BREEAM sertifikasına sahip ofis binası sayısı ise bu devirde yüzde 4 yükselerek 2,7 milyon metrekareye ulaştı.
Raporda yeni ofis yatırımı yapılmamasının esnek ofis alanlarına olan ilgiyi artırdığı ve esnek ofis alanlarının İstanbul’da büyümeye devam ettiği belirtildi. Maliyet avantajının yanı sıra farklı ofis seçenekleri sunabilen esnek ofisler hem küçük teşebbüsler hem de büyük ölçekli firmalar tarafından daha çok tercih edilmeye başlandı.
Perakendede birincil kira düzeyleri sabit kaldı
Perakendede boşluk oranlarındaki önemli azalma ve arza yeni girdilerin olmaması nedeniyle talep olmasına rağmen ana caddelerde ve birincil alışveriş merkezlerinde kira düzeyleri geçen yıl ile birebir düzeyde gerçekleşti. Bilgilere nazaran, ana caddelerde birincil kiralar, Haziran ayında metrekarede aylık en yüksek 250 dolar ile İstanbul’da kaydedilirken, onu 105 dolar ile Ankara ve 100 dolar ile İzmir izledi. Getiri oranları ise yılın ikinci çeyreğinde İstanbul’da yüzde 7, Ankara ve İzmir’de ise yüzde 8 oldu.
Bununla birlikte son periyotlarda alışveriş merkezlerinin sarsıntı ve mali zorluklar nedeniyle süreksiz yahut kalıcı olarak kapanmasının bu alanda arzın azalmasına yol açtığını belirten rapora nazaran, yılın birinci yarısında toplam arz 441 alışveriş merkezi ile 13,98 milyon metrekare olarak kaydedildi.
Raporda kiralardaki yüksek talep ve yüksek doluluk oranları sebebiyle kısa vadede artış beklenirken, tamamlanacak projelerle birlikte arzın da artması öngörülüyor. İmal basamağında olanların tamamlanmasıyla 2024 yıl sonu prestijiyle AVM sayısının 452’ye çıkması bekleniyor.
Türkiye Yine Memleketler arası Markaların Radarında
2024 yılının birinci yarısında, ana caddeler ve AVM’lerdeki yüksek doluluk oranlarına ve kısıtlı arza karşın markalar büyüme stratejilerini sürdürmeye devam etti. Milletlerarası markaların büyüme için Türkiye’yi yine radarlarına aldığını ortaya koyan rapora nazaran, mağazaların müşteri tecrübesi üzerine çalışmaları sürerken, perakendede yılın birinci yarısında yükseliş eğilimini sürdüren en önemli trendler ortasında konsept mağazacılık anlayışı, lüks perakende ve süreksiz (Pop-up) mağazacılık öne çıktı. Metrekare verimlilik endeksi bilgilerini de ele alan raporda bir evvelki yıla nazaran endekste en yüksek artış yüzde 16,3 ile teknoloji kategorisinde kaydedilirken, ayakkabıda yüzde 8,7, giyside ise yüzde 9,1 düşüş görüldü.
Depo kiralamada yüzde 138’lik artış dikkat çekti
Mevcut bilgilere nazaran, dış ticaret açığı düşerken, depo alanı kiralama faaliyetlerinde yılın birinci yarısında geçen yılın tıpkı periyoduna nazaran yüzde 138 artışla toplam 179.700 metrekarelik kiralama süreci gerçekleşti. Bunun gerisinde ise yakın kıyı kavramının yükselişiyle, tedarik zincirlerindeki sıkıntılar ve bölgesel riskler sebebiyle artan navlun maliyetleri sonrası Türkiye’nin stratejik pozisyonu ve güçlü üretim kapasitesinin ön plana çıkmasının yattığı belirtildi. Rapor, bu gelişme sonucunda bilhassa Çinli şirketlerin üretim sınırlarını Türkiye’ye taşıma niyetini açıkladığını hatırlattı.
En kıymetli süreçler, imalat ve e-ticaret firmalarından
Yılın birinci yarısında kıymetli kiralama süreçlerinin imalat ve e-ticaret dalında yer alan firmalardan oluştuğunu gösteren rapora nazaran, nitelikli depo arzı sonlu kalmakla birlikte kullanıcılar yükle geniş kapalı alanlara sahip depolara olan taleplerini artırdı. Birincil kirada bir evvelki yıla oranla dolar bazında yüzde 25’lik kıymetli bir artış gerçekleşirken, lojistikte aylık metrekare kiraları İstanbul’da 10, Ankara’da ise 6.50 dolar düzeyinde gerçekleşti. Birincil getiri oranlarının kısa ve orta vadede sabit kalacağı öngörülürken, hem yeni OSB’ler hem de lojistik tesis geliştirme faaliyetlerindeki hızlanma ile arzın orta vadede artması bekleniyor.
